Как снять квартиру без обмана и мошенников?

На что обратить внимание при поиске квартиры

Если вы снимаете жилье первый раз или у вас небольшой опыт в этом деле, то в начале нужно определиться исходя из ваших возможностей. Те, у кого с финансами все в порядке вряд ли бы стали читать эту статью. Поэтому будем исходить и того, что наш читать это обычный среднестатистический российский квартиросъемщик. А значит его интересует: как не переплатить, как сэкономить, как не попасться мошенникам, как максимально выгодно подобрать нужный вариант.

Вначале нужно изучить рынок недвижимости (в плане аренды) в вашем регионе, городе и районе. Бывает, что цены даже внутри района различаются. Если, например, дом находится ближе к метро, или дом новый.

Пятиэтажка — Снимать квартиру в старых домах на окраинах дешевле

Внимание нужно уделить и размеру квартплаты. В старых домах, где нет огороженной территории, платной парковки с видеонаблюдением во дворе, консьержа в подъезде, где мало освещения на лестнице и в коридорах, нет охраны территории, видеодомофона сумма в квитанциях за ЖКХ будет значительно меньше. Вам не приобретать жилье в доме, в котором будете снимать “квадрат”. А значит вся эта безопасность и комфорт вам особо не пригодится. Не переплачивайте за эти услуги. Ваш сегмент – это обычные панельные/кирпичные дома, с не огороженной придомовой территорией, с простой инфраструктурой, с обычным двором и без каких-либо излишеств. Если у вас семья и дети, то желательно наличие детской площадки, или она может быть в соседнем дворе.

Чем ближе недвижимость находится к центру города, тем она дороже. Лучше смотреть приграничные с центром районы, или отдаленные районы, но с хорошей транспортной развязкой. Бывают и отдаленные районы изначально спроектированные и построенные как элитные кварталы и жилые комплексы. Их вы определите без труда. Тоже не наш вариант.

Если вы рассматриваете съем жилплощади в другом (неизвестном вам) городе или районе, то уделите время на изучение его особенностей. Чтобы не получилось поселиться в неблагоприятном районе, или с удивлением обнаружить, что в этом городе нет метро/трамвая/троллейбуса, на котором вы привыкли передвигаться. Подобную информацию можно узнать в Интернете, у знакомых из этого города или даже у незнакомых людей.

Где искать квартиру?

Существует несколько способов поиска. У всех у них есть свои плюсы и минусы. Рассмотрим основные варианты

Агентства недвижимости

Можно обратиться в агентства недвижимости. Они все сделают за вас, но берут за свои услуги так называемую комиссию. Ее размер может составлять до 50% от цены за аренду квартиры. Если работать с агентством, то нужно сотрудничать только с крупной фирмой. Мелкие агентства, названия которых не на слуху, часто бывают мошенниками, фирмами-однодневками или подставными фигурами. Часто используют в своей работе серые схемы, делают большие накрутки или просто обманывают людей. У крупных компаний есть офис (или сеть офисов по городу), реклама, хороший сайт, отзывы в Интернете (тот же “Flamp” или отзывы в “2Gis”). Уделите время их изучению. Крупные агентства дорожат своей репутацией, поэтому не держат у себя недобросовестных или некомпетентных сотрудников. Чтобы те не портили им имидж сомнительными или некачественными услугами. Плохое качество услуг ведет негативными отзывами в Интернете, падению имиджа компании, низкому уровню доверия.

Объявления

В наше время объявления в газетах, в бегущей строке, наклеенные бумажки на подъездах уже практически изжили себя. Они не дают никакой объективной картины. Вы не видите по ним объективной картины. Зачастую их публикуют агентства, собственников там практически нет.

Хотя если вам нравится какой-то определенный район или дом, вы можете распечатать объявление “Сниму квартиру в вашем доме”, расклеить его на досках объявлений, столбах, подъездах. Еще есть люди, которые в наш цифровой век все еще “не дружат” с Интернетом. И предпочитают размещать бумажные объявления о сдаче недвижимости. Например “сдается 1-комнатная квартира в этом доме”. Хотя это частные случаи.

Социальные сети

В соц.сетях есть группы с объявлениями от собственников. Подпишитесь на них, чтобы быть всегда в курсе. Если вы в активном поиске, то лучше “мониторить” такие группы каждые несколько часов. Объявления от собственников быстро находят отклик. Спустя несколько часов после публикации на объект уже находятся квартиросъемщики.

Сообщества с недвижимостью есть почти во всех городах. Их поиск осуществляется по таким ключевым словам, как “аренда без посредников”, “снять квартиру”, “квартиры от собственников”, “объявления от собственников”. Чем больше в сообществе участников, тем выше вероятность того, что перед вами группа с настоящими собственниками, а не завуалированное агентство недвижимости. В этих группах тоже есть объявления от риэлторов. Но обычно об этом либо предупреждают, либо такие объявления быстро блокируются модераторами сообщества.

Можно разместить объявление о поиске на своей странице. Вполне вероятно, что среди ваших друзей и подписчиков есть те, кто сдает жилплощадь. Или их друзья и родственники делают это. Попросите своих друзей поделиться этой записью/постом на своей странице. Этим вы расширите охват аудитории объявления

Как распознавать липовые и фейковые объявления

Существуют специальные сайты о недвижимости. Там есть возможность с помощью фильтров настроить результаты поиска по различным критериям. Начиная от района и цены, заканчивая возможностью отсортировать объявления от собственника и от агентств. Но даже там часто под собственниками маскируются агентства и частные риэлторы. Распознать реальные объявления иногда довольно трудно.

Какие объявления, в первую очередь, должны вызывать подозрения:

Объявления без фотографий. В наше время сделать фото могут все (камера в мобильном телефоне есть у 95% людей, а сам телефон есть у 98%). А если не на что сфотографировать, то просят об этом других людей. Отсутствие фото ни о чем хорошем не говорит. Тот, кто подал объявление старается что-то скрыть, не показать, умолчать
Фотографии квартиры. В объявлениях с доступным жильем не публикуют красочных снимков в “крутым” ремонтом. Подозрительные объекты можно проверить через поисковые системы (тот же “Яндекс”). Нажмите там “поиск по картинке”, загрузите туда фотографию, взятую из объявления. По результату поиска сразу все станет ясно
Подозрительно низкая цена. Цена ниже, чем на подобные объекты в этом районе. Или она примерно совпадает с другими квартирами, но качество ремонта, мебели или количество квадратных метров выглядят более привлекательно, чем остальные варианты
Описание. Собственники (и добропорядочные риэлторы) пишут там о реальном состоянии квартиры, об условиях сделки, времени, когда можно звонить или приехать на осмотр, с какого числа освобождается объект или иные условия аренды. Длинный текст с красивым описанием, без единой ошибки, с переносом строк и т.п. говорит о том, что это заранее подготовленные для копирования текст агентства. Такой текст может встречаться в нескольких объявлениях. Хотя у них могут быть указаны разные контактные данные (у риэлтора или агентства может быть несколько телефонов)
Различные нестыковки. Например, количество квадратных метров в специальной графе (о параметрах недвижимости) не соответствует тому, что указано в тексте описания. Или странный вид из окна. Например, окно с видом на реку, а река на карте в этом районе не обозначена. Или в параметрах указан, допустим, 17-й этаж, а на фото вид из окна, явно указывающий на низкое расположение квартиры. Возможно собственник, составляющий объявление, просто ошибся заполняя длинную анкету. Однако лучше остерегаться таких вариантов.

Осмотр квартиры

Когда вы нашли подходящий объект, созвонились с собственником, решили вопросы, договорились о встрече, то дальше нужно не терять бдительности на осмотре квартиры. В присутствии хозяина осмотрите все, что есть внутри. Проверьте все электроприборы, газовую плиту, холодильник, микроволновку, телевизор, краны в кухне и ванной (они не должны протекать), работу сливного бачка унитаза, освещение, розетки, выключатели. Все должно быть в исправном состоянии. Проверьте мебель. Дверцы у всех шкафов должны открываться и закрываться. Откройте и закройте окна, балкон. Осмотрите жилище на чистоплотность и отсутствие вредителей. Живой или мертвый таракан, найденный вами при осмотре, говорит о том, что в перспективе нужно будет бороться с паразитами. Если какие-то моменты для вас не критичны, изъяны присутствуют можно попробовать договориться о скидке. Но вряд ли получится. Вас смутил скрипучий пол в коридоре? Он не смутит следующих претендентов на аренду. Квартиры от собственников расходятся очень быстро. Часто на них выстраивается очередь в день публикации объявления.

Проверка документов

Если вы удовлетворены результатом визуального осмотра жилья, то проверьте документы:

Паспорт хозяина квартиры
Правоустанавливающие документы на квартиру

Убедитесь, что паспорт не фальшивый. Сверьте наличие водяных знаков, шрифты, оттиски и другие защитные меры с аналогичными в вашем паспорте.

Правоустанавливающими документами на квартиру могут быть:

Договор передачи квартиры в собственность
Договор купли-продажи
Свидетельство о праве на наследство
Договор долевого участия в строительстве (если новостройка)
Свидетельство о государственной регистрации права собственности
Выписка из ЕГРН

Попросите почитать договор аренды перед тем, как его подписать. Не вносите никакие залоги, предоплаты, депозиты и авансы без договора.

Передача денег и подписание договора аренды

Во-первых, никогда не приходите на встречу с полной суммой денег. Если с вами случится что-то недоброе, то бандиты хотя бы не завладеют всей суммой. Если вариант квартиры вас устроил документы прошли проверку. А хозяин оказался законопослушным и адекватным человеком, то лучше попросить подождать его 15-20 минут. Пока вы сходите в ближайший банкомат за деньгами. Можно идти на встречу со всей суммой, но не в одиночку, а с парой знакомых, с которыми вы чувствуете себя безопасно. Чаще такой вариант не удобен, потому что требует выбора времени для всех участников, а квартира может быстро уйти другим арендаторам.

Во-вторых, максимально внимательно изучите договор перед его подписанием. Для этого лучше всего предварительно изучить типовой договор аренды квартиры. Они есть в интернете, в том числе на официальных ресурсах. В этом случае вам будет от чего отталкиваться.

В договоре обязательно должны быть указаны:

Все паспортные данные обеих сторон
Стоимость аренды в месяц
Сроки внесения арендной платы
Точный размер аванса, депозита или предоплаты (если есть)
Срок действия договора
Права и обязанности сторон

После подписания договора, передачи денег и ключей в присутствии собственника проведите как можно более тщательную фотосъемку квартиры. Согласуйте с владельцем куда вы ему отправите эти подтверждения (мессенджер, e-mail, соц.сети) состояния квартиры, мебели, сантехники, бытовой техники. Чтобы в ответ он вам отправил сообщение. Чем подтвердил факт получения изображений, что со всеми материалами согласен.

Это нужно для того, чтобы при выселении собственник не удержал с вас депозит или часть депозита. Депозит – это “страховка” собственника от непредвиденных обстоятельств. Например, при порче имущества арендодателя из него вычитается определенная сумма (должна быть указана в договоре). Мелкое мошенничество собственника может проявляться в следующем. При выселении он спросит “а где телевизор?”. Но телевизора в квартире и не было при заселении. Собственник будет давить на вас, чтобы вы возместили ему эту “потерю”. А доказать, что здесь не было никакого телевизора будет нечем.

Далеко не всегда получается найти вариант съемной квартиры без депозита. Эта сумма вам вернется, когда вы будете съезжать. Но чтобы она вернулась в полном объеме – нужно зафиксировать сохранность имущества фото- или видеосъемкой. Можно составить опись. В ней указывается перечень имущества, передающегося арендатору на время пользования. Чтобы не возникло неприятных ситуации на момент, когда вы будете покидать этот “квадрат”.

Как вести себя на сделке

Старайтесь быть спокойны, дружелюбны, вежливы. Не выдавайте себя за того, кем не являетесь. Лучше строить доверительные и партнерские отношения с собственником. Кто знает, возможно в этой квартире вы будете жить не один год.

Оговорите все моменты на берегу:

По каким числам оплачивать квитанции ЖКХ
Куда сбрасывать показания счетчиков
Что иногда к вам будут приходить друзья
Можно ли двигать мебель (иногда указано в договоре)
Какой Интернет-провайдер установлен в квартире, по каким дням платить за Интернет
Какие соседи живут на лестничной площадке
Уточните номера экстренных служб, Управляющей компании, ТСЖ, газовиков и т.п.
Если в доме ТСЖ, то попросите познакомить с его председателем

Обычно все эти моменты озвучивают сами собственники. Но не лишним будет им напомнить, если речь об этом не зайдет.

Распространенные схемы обмана при сдаче квартир

Схем обмана существует не мало. Пик активности криминала был в нашей стране в 90-е годы. Но и сейчас мошенники не исчезли полностью. Рассмотрим часто встречающиеся схемы обмана арендаторов

Информационные агентства

Многие агентства недвижимости предоставляют лишь информационные услуги. Поэтому их называют информационными агентствами. Эти фирмы за деньги дают лишь телефоны, адреса объектов, фото (как правило фальшивые).

Мошенники — Рынок недвижимости полон мошенников

Схема выглядит так. Клиента приглашает в офис агентства. Где он заключает договор, производит оплату. Ему дают список объявлений, по которым он должен позвонить сам. По факту оказывается, что квартиры уже сданы, или собственник не берут трубку, или номер недоступен. А деньги за услугу уже отданы. Клиент оказывается ни с чем. Невнимательно читая договор попадается на уловку, что “агентство” никакой ответственности по нему не несет. А оказывает лишь информационные услуги. Обзвонив весь список и не дозвонившись, клиент может не дозвониться до самого агентства. А его офис будет закрыт. Потому что чаще всего по такой схеме фирмы-однодневки. На рекламу таких информагентств часто натыкаются новички, или недавно приехавшие в город.

Многократная сдача

Мошенник снимает квартиру. Подделывает правоустанавливающие документы, паспорт. Размещает объявление о сдаче объекта. Заключает (как “собственник”) на поддельные документы договоры с несколькими арендаторами. Они, естественно, не в курсе аферы, считают себя единственными квартиросъемщиками. Но когда наступает момент заезда в квартиру все они сталкиваются друг с другом. Пытаются выяснить кому же в действительности сдана квартира. Мошенник до этого успевает поменять замок в квартире и сменить номер телефона. Ключи не подходят, дозвониться не могут. Обманутые квартиросъемщики остаются без денег и без жилья.

Подставной хозяин

Сделка заключается вне квартиры. Документы на недвижимость и удостоверение личности “собственника” поддельные. Такой “хозяин” берет предоплату за несколько месяцев, отдает липовый договор, неподходящие к замку ключи и скрывается. Квартиросъемщик не попадает в квартиру, одновременно с этим лишается денег.

Аренда без согласия остальных собственников

У квартиры может быть несколько собственников. Один из них сдает квартиру. Другой(ие) собственник(и) может настоять на выселении из-за несогласия с арендой. Квартиросъемщик вынужден покинуть помещение и потерять часть денег. Квартира с несколькими собственниками может сдаваться в аренду. Но необходимо письменное согласие остальных хозяев на сдачу помещения в аренду.

Ремонт за счет арендатора

Квартира сдается за символическую сумму, но с учетом того, что в счет арендной платы наниматель сделает ремонт. Когда он его заканчивает собственник внезапно начинает настаивать на расторжении договора и выселении. В итоге собственник остается с отремонтированной квартирой, а наниматель – ни с чем.

На что обратить внимание при поиске квартиры